Financiamento a 100% de Imóveis da Banca: Regras e Listas Disponíveis

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Já sonhou em comprar casa sem ter de apresentar uma entrada avultada? Em 2026, essa possibilidade voltou a ganhar destaque em Portugal — mas com regras bem definidas e condições específicas. O financiamento a 100% de imóveis da banca é uma oportunidade real para muitos compradores, mas exige estratégia, informação e preparação cuidadosa.

Vamos ser diretos: a maioria dos portugueses não tem poupanças suficientes para pagar os típicos 10% a 20% de entrada exigidos pelos bancos. Ora, quando os próprios bancos colocam imóveis em carteira — fruto de execuções hipotecárias ou dações em pagamento — surgem condições de financiamento que fogem à regra geral. E é aqui que mora a oportunidade.

Índice

1. O Que É o Financiamento a 100% em Imóveis de Banco
2. Regras do Banco de Portugal e Limites LTV
3. Quais os Bancos que Oferecem Esta Solução em 2026
4. Como Aceder às Listas de Imóveis Disponíveis
5. Casos Práticos: Histórias Reais de Compradores
6. Desafios Comuns e Como Superá-los
7. Tabela Comparativa: Bancos e Condições
8. Visualização: Percentagens de Financiamento por Banco
9. Perguntas Frequentes
10. O Seu Próximo Passo: Guia de Ação

O Que É o Financiamento a 100% em Imóveis de Banco

Quando falamos de financiamento a 100%, referimo-nos à possibilidade de o banco financiar a totalidade do valor do imóvel — sem que o comprador precise de disponibilizar uma entrada em dinheiro. Na prática, o banco empresta 100% do valor de avaliação ou do preço de venda do imóvel, dependendo do caso.

Mas atenção: isto não é uma solução generalizada. Aplica-se especificamente a imóveis detidos pelos próprios bancos — os chamados imóveis em carteira ou “imóveis adjudicados”. Estes imóveis chegam às mãos dos bancos através de situações como:

• Execuções hipotecárias (quando o devedor não consegue pagar o crédito)
• Dações em pagamento voluntárias acordadas entre banco e cliente
• Aquisições realizadas por fundos de recuperação de crédito associados às instituições financeiras

Como os bancos não são empresas imobiliárias — e não querem sê-lo — têm interesse genuíno em vender rapidamente estes ativos. Para acelerar essa saída, oferecem condições de crédito habitação privilegiadas, incluindo o financiamento integral. É um interesse mútuo: o banco liberta-se do ativo, o comprador adquire casa com condições excecionais.

A Diferença Entre LTV Normal e LTV 100%

O conceito central aqui é o LTV — Loan-to-Value, ou rácio entre o empréstimo e o valor do imóvel. Em circunstâncias normais, o Banco de Portugal limita o LTV a:

• 90% para habitação própria e permanente
• 80% para habitação secundária ou arrendamento
• 75% para imóveis de rendimento ou outros fins

Quando o banco é o vendedor do imóvel, existe uma exceção regulatória que permite ultrapassar estes limites — desde que o valor do empréstimo não exceda o valor de avaliação do imóvel. Este é o ponto-chave que abre a porta ao financiamento a 100%.

Regras do Banco de Portugal e Limites LTV

Muita gente pergunta: “Mas o Banco de Portugal não proibiu os financiamentos acima de 90%?” A resposta é: proibiu, com exceções. E os imóveis da banca são precisamente uma dessas exceções previstas na regulamentação.

A Recomendação macroprudencial do Banco de Portugal, em vigor desde 2018 e revista em 2024, estabelece limites LTV claros. Contudo, o ponto 5 da mesma recomendação estipula que as instituições de crédito podem conceder financiamento superior a 90% quando estão a vender imóveis que fazem parte do seu próprio balanço contabilístico — ou seja, ativos não produtivos (NPLs – Non-Performing Loans convertidos em imóveis).

Requisitos que o Comprador Deve Cumprir

Mesmo com o financiamento a 100%, os bancos não abdicam de analisar o perfil do comprador. Em 2026, as exigências mais comuns incluem:

• Taxa de esforço inferior a 35% — o total das prestações mensais de crédito não deve ultrapassar 35% do rendimento líquido familiar (em alguns casos, até 40% com justificação)
• Historial de crédito limpo — sem incumprimentos registados no Banco de Portugal
• Estabilidade profissional — preferência por contratos sem termo, embora trabalhadores independentes com declarações fiscais consistentes também possam ser elegíveis
• Idade do mutuário — o prazo do empréstimo acrescido da idade não pode exceder os 75 anos (regra geral, podendo variar)
• Seguros obrigatórios — seguro de vida e seguro multirriscos habitação são sempre exigidos

Nota importante: Mesmo sem entrada, o comprador terá de suportar despesas adicionais como IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões), Imposto de Selo, escritura e registos. Estas despesas podem representar entre 3% a 8% do valor do imóvel e não são normalmente financiadas. Em 2026, com a isenção de IMT para jovens até 35 anos em primeira habitação (medida reforçada pelo governo português), o peso dessas despesas reduziu significativamente para este segmento.

Quais os Bancos que Oferecem Esta Solução em 2026

Nem todos os bancos com presença em Portugal mantêm carteiras significativas de imóveis adjudicados. Em 2026, os principais players neste segmento são:

• Caixa Geral de Depósitos (CGD) — Banco público com uma das maiores carteiras de imóveis em Portugal. O portal “Imóveis CGD” é atualizado regularmente e oferece frequentemente financiamento até 100% com condições competitivas, especialmente para jovens.
• Millennium BCP — Através do portal “Imóveis BCP”, disponibiliza habitações, lojas e terrenos com spreads diferenciados para quem financia pelo próprio banco.
• Novobanco — Herdeiro de muitos ativos do antigo BES, tem uma carteira extensa. O portal “Retalho Imobiliário Novobanco” é um dos mais consultados em Portugal.
• Santander Portugal — Oferece imóveis adjudicados com a possibilidade de financiamento total, especialmente em imóveis de menor valor ou em localidades do interior.
• BPI (Banco Português de Investimento) — Menos visível neste segmento, mas com soluções disponíveis para imóveis da sua carteira, normalmente em parceria com a plataforma online própria.

Existem ainda plataformas agregadoras, como o Idealista e o Imovirtual, que em 2026 já filtram por “imóveis de banco” e identificam quando existe possibilidade de financiamento especial.

Como Aceder às Listas de Imóveis Disponíveis

Aqui está o passo prático que muitos compradores desconhecem: onde encontrar estes imóveis? Cada banco tem o seu próprio portal de imóveis adjudicados. Veja como aceder:

• CGD: imoveis.cgd.pt — pesquisa por distrito, tipo de imóvel e preço. Atualizado semanalmente.
• Novobanco: imoveis.novobanco.pt — inclui filtros avançados por tipologia, área e estado de conservação.
• Millennium BCP: imoveis.millenniumbcp.pt — possui calculadora de prestação integrada para simular o financiamento diretamente.
• Santander: através da área de imóveis em gestão no site oficial, com formulário de contacto direto para cada imóvel.
• BPI: portal bpiimóveis integrado no site institucional com mapa interativo.

Dica prática: Configure alertas de email em cada portal com os critérios que mais se adequam ao seu perfil. Os melhores imóveis — especialmente os com preços abaixo de mercado em zonas urbanas — são vendidos rapidamente, frequentemente em menos de duas semanas após publicação.

Em 2026, a digitalização avançou consideravelmente: a Caixa Geral de Depósitos e o Novobanco já permitem fazer a pré-aprovação de crédito online com referência a um imóvel específico da carteira, recebendo uma resposta de princípio em 48 horas. Esta funcionalidade reduz muito o tempo entre a decisão de compra e a formalização.

Casos Práticos: Histórias Reais de Compradores

Caso 1: O Casal de Setúbal que Comprou sem Entrada

Mariana, 31 anos, professora, e Tiago, 33 anos, técnico de informática, somavam um rendimento líquido familiar de cerca de 2.800€ mensais. Em 2025, aproximaram-se de vários bancos para comprar casa, mas as entradas exigidas — entre 25.000€ a 40.000€ — estavam fora do seu alcance. As poupanças do casal não chegavam a 8.000€.

Em outubro de 2025, Mariana encontrou no portal da CGD um apartamento T3 em Setúbal, em bom estado de conservação, avaliado em 145.000€. O banco propôs financiamento a 100% com um spread de 1,1% e prazo de 35 anos. A prestação mensal ficou nos 580€ — representando cerca de 20,7% da taxa de esforço. Resultado: aprovação em 10 dias úteis e escritura celebrada em dezembro de 2025.

As únicas despesas que o casal teve de suportar foram o IMT (isento por serem jovens abaixo dos 35 anos em primeira habitação), o Imposto de Selo (900€) e as despesas de escritura e registo (aproximadamente 1.200€). Total pago de bolso: cerca de 2.100€.

Caso 2: O Investidor do Porto que Diversificou a Carteira

Ricardo, 47 anos, empresário do setor de serviços, queria diversificar o seu património com imóveis para arrendamento. Identificou no portal do Novobanco um apartamento T1 no Porto, zona de Campanhã, por 89.000€. O banco ofereceu financiamento a 90% (não 100%, pois tratava-se de segunda habitação) com spread de 1,3%.

Este caso ilustra um ponto crucial: o financiamento a 100% está maioritariamente reservado para habitação própria e permanente. Para imóveis de rendimento, os bancos costumam manter limites mais conservadores, mesmo quando são eles os vendedores. Ricardo acabou por negociar um financiamento de 95% com o argumento de que iria domiciliar os seus movimentos financeiros no Novobanco — uma tática de negociação eficaz que muitos compradores ignoram.

Desafios Comuns e Como Superá-los

O caminho para o financiamento a 100% não é isento de obstáculos. Aqui estão os três mais frequentes — e como os contornar:

Desafio 1: Estado de Conservação dos Imóveis

Muitos imóveis adjudicados chegam à carteira dos bancos em estado degradado. Proprietários que enfrentaram dificuldades económicas frequentemente descuraram a manutenção. Isto pode implicar obras significativas após a compra — um custo que precisa de ser antecipado e que os bancos geralmente não financiam no âmbito do crédito habitação standard.

Solução: Antes de fechar negócio, contrate uma vistoria técnica independente (custo médio: 200€ a 400€). Algumas instituições, como a CGD, disponibilizam em 2026 relatórios de inspeção básicos para imóveis da sua carteira. Negoceie uma redução no preço de venda proporcional ao custo estimado das obras — os bancos têm margem para negociar, especialmente em imóveis há muito tempo em carteira.

Desafio 2: Localização Nem Sempre Ideal

A concentração de imóveis bancários é maior nas periferias urbanas e no interior do país. Encontrar um apartamento num bairro prime de Lisboa ou Porto com financiamento a 100% é raro. A oferta privilegia zonas como Setúbal, Santarém, Leiria, Évora, Braga e o interior alentejano.

Solução: Amplie o seu raio de pesquisa e considere a combinação de teletrabalho com localização mais periférica. Em 2026, com o teletrabalho consolidado em muitos setores, esta equação tornou-se muito mais favorável. Um T3 financiado a 100% em Leiria pode ser mais vantajoso do que um T2 com entrada em Lisboa.

Desafio 3: Competição com Outros Compradores

Os imóveis bancários com boas condições são altamente disputados. Em 2025, segundo dados da Associação Portuguesa de Bancos, os imóveis da banca com preço abaixo de mercado foram vendidos em média em 18 dias após publicação — um prazo que se reduziu para cerca de 12 dias em zonas metropolitanas.

Solução: Tenha a pré-aprovação de crédito obtida antes de iniciar a pesquisa. Um comprador com pré-aprovação tem poder de decisão imediata — e os bancos preferem fechar negócio rapidamente. Marcar a visita no próprio dia de publicação do imóvel é frequentemente decisivo.

Tabela Comparativa: Bancos e Condições de Financiamento a 100%

Nota: Os spreads indicados são valores mínimos para clientes com perfil de risco baixo e totalização de produtos. Valores sujeitos a alteração pelas instituições. Consulte sempre as condições atualizadas junto de cada banco.

Visualização: Percentagem de LTV Máximo por Banco em Imóveis Próprios

O gráfico abaixo compara o LTV máximo oferecido pelos principais bancos nos seus próprios imóveis em carteira, em 2026:

Perguntas Frequentes

É possível negociar o preço de um imóvel bancário mesmo com financiamento a 100%?

Sim, e muitos compradores não o sabem. Os bancos têm geralmente margem de negociação, especialmente em imóveis há mais de 12 meses em carteira. Em 2026, a regra não oficial é que imóveis publicados há mais de 6 meses estão frequentemente disponíveis com descontos entre 5% a 15% sobre o preço de publicação. Abordagens diretas ao gestor de ativos do banco — em vez de depender apenas dos portais online — tendem a ser mais eficazes. Não hesite em apresentar uma proposta escrita justificada.

O financiamento a 100% implica obrigatoriamente taxas de juro mais elevadas?

Não necessariamente. Na maioria dos casos, os bancos oferecem spreads competitivos — frequentemente abaixo dos praticados em crédito habitação normal — precisamente porque têm interesse em escoar os imóveis da sua carteira. A lógica económica favorece o comprador: o banco “perde” duas vezes se tiver de manter o imóvel (custos de gestão e imparidades contabilísticas) e “ganha” duplamente ao vender (receita imobiliária + cliente de crédito). Contudo, os bancos podem exigir mais produtos associados (seguros, domiciliação de vencimento, cartão de crédito) — negoceie sempre o spread líquido final.

Posso candidatar-me a imóveis de banco sendo trabalhador independente ou com contrato a prazo?

Sim, mas o processo exige documentação mais robusta. Trabalhadores independentes precisam de apresentar declarações de IRS dos últimos 3 anos com rendimentos consistentes e comprovativo de atividade ativa. Contratos a prazo são aceites por alguns bancos (especialmente CGD e Novobanco) desde que exista uma perspetiva razoável de renovação. Em 2026, com as novas regras laborais portuguesas que facilitaram a conversão para contratos sem termo após 18 meses, este perfil tornou-se mais aceitável. A chave é demonstrar estabilidade e consistência de rendimento, independentemente do vínculo contratual.

O Seu Próximo Passo: Guia de Ação em 5 Etapas

Chegou ao fim deste guia com informação sólida. Agora é hora de transformar conhecimento em ação concreta. O mercado de imóveis bancários em Portugal em 2026 é dinâmico — os melhores imóveis não esperam por quem hesita.

Siga este roteiro:

1. Avalie o seu perfil financeiro (esta semana): Calcule a sua taxa de esforço atual, consulte o seu mapa de responsabilidades de crédito no Banco de Portugal e identifique o seu rendimento líquido familiar. Defina um valor máximo de prestação mensal confortável.
2. Registe-se nos 5 portais bancários (nos próximos 3 dias): CGD, Novobanco, BCP, Santander e BPI. Configure alertas para a tipologia, zona e preço que pretende. A informação em primeira mão é vantagem competitiva.
3. Obtenha pré-aprovação de crédito (no próximo mês): Contacte diretamente 2 ou 3 bancos com carteira de imóveis e solicite uma pré-aprovação geral. Muitos fazem-no online em menos de 48 horas em 2026. Com pré-aprovação em mãos, está pronto para agir rapidamente quando surgir o imóvel certo.
4. Visite fisicamente antes de qualquer decisão: Nunca tome uma decisão de compra apenas com base em fotografias online. Leve um técnico de construção civil a uma vistoria — o custo é mínimo comparado ao risco de imprevistos.
5. Negocie com confiança: Prepare uma proposta escrita fundamentada, especialmente se o imóvel estiver há mais de 6 meses em carteira. Os bancos valorizam compradores sérios e decisivos.

O mercado imobiliário português está a atravessar uma transformação estrutural em 2026: a pressão sobre habitação acessível, combinada com a digitalização bancária e as políticas de apoio a jovens compradores, criou uma janela de oportunidade real para quem souber navegar o sistema.

“O melhor momento para comprar casa foi há 10 anos. O segundo melhor momento é agora — desde que o faça com informação e estratégia.”

A pergunta que fica: Já calculou quanto está a pagar em renda todos os meses e quanto disso poderia estar a construir o seu próprio património? O financiamento a 100% pode ser a peça que faltava no seu puzzle financeiro — mas só se agir com preparação. Está pronto para dar o primeiro passo?

Artigo revisado por Arjun Mehta, Arquiteto de Soluções de Inclusão Financeira Digital e Blockchain, em Junho 1, 2026